Si può staccare l’acqua a chi è moroso?

Interruzione dei servizi condominiali suscettibili di godimento separato: l’amministratore ha il potere di sospendere le utenze dell’acqua e del gas lasciando i morosi senza la possibilità di farsi la doccia, riscaldarsi o di cucinare?

Come in tutti i palazzi è probabile che anche nel tuo ci sia chi non paga le spese condominiali. Se così è, saprai di certo, per bocca dell’amministratore o del tuo avvocato, che non è così facile recuperare i soldi non versati: da un lato la giustizia è molto lenta, dall’altro le procedure esecutive non offrono appoggi in presenza di un soggetto privo di redditi. Scatta una vera e propria caccia al tesoro alla ricerca dei beni pignorabili. Certo, c’è sempre la casa che può essere messa in vendita con le aste giudiziarie; ma, oltre al fatto che potrebbe già esserci l’ipoteca di primo grado della banca, il pignoramento immobiliare è lungo e non sempre fruttuoso. Nel frattempo il condominio ha bisogno di liquidità per pagare i fornitori. Quando neanche gli accordi bonari hanno successo, per risolvere il problema non resta che affidarsi all’autotutela. Di cosa si tratta? Proprio per ovviare a tali situazioni, il codice civile  prevede la possibilità, per l’amministratore, di staccare l’acqua e impedire al condomino moroso di usufruire degli altri servizi “suscettibili di utilizzo separato”, quelli cioè il cui impiego può essere interdetto solo ad alcuni soggetti e non ad altri. L’esempio tradizionale è l’uso dei campi da tennis o della piscina condominiale, ma si tratta di casi rari, specie nelle nostre città così affogate. Ecco perché si è pensato che più dei beni voluttuari possono le esigenze vitali come il riscaldamento e il servizio idrico. Ma proprio perché legate al sostentamento e ai bisogni primari dell’uomo ci si è chiesto se è possibile sospendere le utenze. In altri termini si può staccare l’acqua a chi è moroso? La giurisprudenza si muove tra posizioni contrapposte sebbene, da ultimo, i giudici hanno mostrato un atteggiamento più elastico, venendo incontro alle disastrate casse condominiali.

L’acqua è un bene vitale?

Di sicuro l’acqua è da considerarsi un bene vitale. Tanto è vero che la legge prevede, per i soggetti con gravi difficoltà economiche, il diritto a ottenere 50 litri al giorno gratuitamente. Su un piano costituzionale, il diritto alla vita viene prima dei diritti patrimoniali come quelli di credito. Per cui, mettendo sul piatto della bilancia l’interesse del condominio a riscuotere gli oneri mensili e quello del moroso alla sopravvivenza dovrebbe venire prima quest’ultimo. Proprio sulla base di ciò è stato detto che nessuno può staccare l’acqua al condomino moroso di propria spontanea iniziativa, salvo autorizzazione del giudice. Il che significa che quei «servizi suscettibili di godimento separato» cui fa riferimento il codice civile e il cui utilizzo può essere interdetto ai morosi sono altri: ad esempio il parcheggio (in tal caso, bisognerà dotare i condomini di un telecomando o una chiave per controllare il cancello di apertura; lo stesso sarà negato ai morosi), l’ascensore (in tal caso si può dotare l’impianto di un sistema a schede per il controllo dell’accensione, da consegnare solo a chi è in regola con i pagamenti), i già citati impianti sportivi e la piscina. Qualcuno si è anche chiesto se sia possibile interdire l’impiego del citofono, disattivando il segnale elettronico che parte in corrispondenza solo di alcuni appartamenti o l’accesso alla terrazza (ma questa non è un “servizio comune” bensì un “bene comune”, sicché si tratterebbe di negare un diritto di proprietà, cosa che a noi appare meno probabile).

Controversa è stata la partita giocata sul riscaldamento. Anche qui potrebbe essere gestita agevolmente l’interruzione dell’erogazione del gas in corrispondenza dell’immobile dei morosi. Ma si è posto lo stesso problema dell’acqua: quella che senza calore non si può vivere, almeno nelle città del nord. Certo, chi vuole può azionare una stufa ma resterebbe ugualmente senza acqua calda se non ha un impianto autonomo o un boiler nel bagno. I giudici, con riferimento al riscaldamento, si sono in passato schierati in favore dei proprietari degli appartamenti, mettendosi nei loro panni nelle fredde mattine di gennaio.

Si può staccare l’acqua a chi non paga il condominio?

Torniamo al problema della sospensione dell’acqua nei confronti dei morosi. Ne avevamo già parlato in Si può staccare l’acqua per morosità?

Sicuramente il dubbio si pone solo quando l’erogazione avviene a livello centrale, ossia condominiale, e poi da questa parte verso i singoli appartamenti. Se invece il condòmino ha un proprio contratto e un impianto autonomo, l’amministratore non ha alcun potere di intervento neanche in caso di morosità. Difatti il contratto si instaura solo tra utente e fornitore e solo quest’ultimo può interrompere il servizio in caso di mancato pagamento della bolletta.

Il distacco dell’acqua al condomino moroso è inoltre possibile solo se non determina un danno agli altri proprietari. Inoltre la morosità deve persistere da almeno sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui si è verificato l’inadempimento oppure dal giorno dell’approvazione in sede assembleare del rendiconto-consuntivo relativo all’esercizio appena chiuso.

Rispettate queste preliminari (e comunque essenziali) condizioni, andiamo a vedere concretamente se si può staccare l’acqua a chi è moroso. Il problema, come detto, deriva dal rispetto del diritto alla salute e alla sopravvivenza cui il servizio idrico è collegato.

Alcuni amministratori preferiscono non agire in questo modo per evitare querele nei propri confronti, visto peraltro l’orientamento non stabile dei giudici. Altri, più acutamente, hanno trovato una soluzione ottima: quella di presentare prima un ricorso d’urgenza al giudice – ex articolo 700 del codice di procedura civile – affinché ordini il pagamento degli oneri non versati e, nello stesso tempo, autorizzi l’amministratore al blocco dei tubi che portano l’acqua all’appartamento incriminato. Con la “copertura” data dall’ordinanza del tribunale, l’amministratore non rischia più alcuna contestazione da parte del moroso.

Ultime sentenze

In passato sono stati molti giudici a ritenere corretto questo comportamento e a riconoscere l’autorizzazione alla sospensione dei servizi di riscaldamento, acqua calda e fredda centralizzata. Ad esempio tra questi vi è il tribunale di Bologna .

Il giudice emiliano aderisce all’interpretazione che non ritiene «intangibili» i servizi di acqua e gas a fronte di una perdurante morosità del condomino. Ciò perché è insufficiente il riferimento all’articolo art. 32 della Costituzione («La Repubblica tutela la salute come fondamentale diritto dell’individuo (…)») operato dai sostenitori della tesi contraria, dato che nel nostro ordinamento non sussiste un obbligo per i condòmini in regola con i pagamenti di assumersi personalmente, a fini solidaristici, l’obbligazione dei condòmini morosi. Ciò perché, in nome del diritto alla salute, si sacrificherebbero i diritti dei condòmini in regola con i pagamenti che, di fatto, resterebbero gravati di un obbligo di «solidarietà coattiva».

In senso contrario si è pronunciato il Tribunale di Brescia  secondo cui tra i servizi suscettibili di godimento separato e dunque di sospensione non rientra l’acqua potabile. L’erogazione del servizio idrico difatti non spetta al condominio ma all’impresa di somministrazione che è, in effetti, il solo soggetto che si cura della materiale fornitura. Il condominio, benché firmatario del contratto con la società, è solo un intermediario sul quale grava l’onere di anticipare il corrispettivo dovuto dai condomini, effettivi beneficiari del servizio. Di conseguenza l’acqua potabile non potrebbe essere suscettibile di godimento separato e quindi staccata a chi non è in regola con i pagamenti.

Ad ogni modo, la maggioranza dei tribunali ritiene lecita la sospensione dell’acqua nei confronti del condomino moroso: se è infatti vero che senza riscaldamento non si può vivere, senza acqua invece si. E, in ogni caso, sono numerose le fonti di approvvigionamento esterno. In tal senso hanno già deciso i tribunali di Modena  e di Alessandria . Leggi sul punto È legale staccare l’acqua?

In particolare il tribunale di Modena pone l’accento sulla espressa dizione del codice. Il nuovo articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile permette all’amministratore di condominio, in via di autotutela e senza necessità di ricorrere previamente al giudice, di sospendere dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato il condomino moroso nel pagamento dei contributi condominiali per più di un semestre Questo potere è da intendersi come un potere-dovere dell’amministratore: il relativo esercizio è legittimo ove la sospensione sia effettuata intervenendo esclusivamente sulle parti comuni dell’impianto, senza incidere sulle parti di proprietà esclusiva del condomino moroso.

Fonte : www.laleggepertutti.it