Pulizie condominiali fatte dai condomini in proprio

Per risparmiare è possibile imporre ai singoli condomini, a turno, di pulire le scale o di provvedere al proprio pianerottolo?

Nel tuo condominio avete deciso di tagliare le spese inutili. Per risparmiare, alcuni condomini hanno proposto di rinunciare alla ditta di pulizie. Da oggi in poi dovrete essere voi stessi a prendervi cura di lavare scale e vetri, gradini e i pianerottoli. Lo farete a turno, magari delegando il compito alle rispettive colf che già vi aiutano in casa. Viene così indetta una riunione per deliberare su questo punto e la votazione passa a maggioranza. A te però non ti sta bene: a differenza degli altri, non hai una domestica; in più hai un monolocale di pochi metri quadri  e dovresti, a questo punto, sobbarcarti un onere fisico impossibile: quello di lavare le scale di tutto il palazzo. Hai già un lavoro e una bambina piccola a cui badare: non puoi certo metterti a fare le pulizie nell’intero edificio, seppur una volta ogni due settimane. Cosa prevede la legge a riguardo delle pulizie condominiali fatte dai condomini in proprio?

A prendere una posizione su questa delicata questione è stata la Cassazione con una sentenza pubblicata poche ore fa. La Corte ha deciso un caso del tutto identico a quello nel quale ora ti trovi e la sua decisione, per quanto non costituisca legge, è comunque un “precedente”; essa ti aiuterà dunque a comprendere come si interpretano le norme del codice civile in materia di ripartizione delle spese del servizio di pulizia e come agire in caso di sostituzione dello stesso con l’opera individuale dei condomini (sia che questi vi debbano provvedere personalmente che  attraverso il pagamento di qualcuno ad hoc).

Procediamo allora con ordine e cerchiamo subito di capire se si può decidere di effettuare le pulizie condominiali in proprio dai condomini

Sicuramente, l’assemblea ha il potere di tagliare i costi del servizio pulizia. Del resto rientra nelle sue facoltà stabilire quali spese affrontare e quali no. L’amministratore, in questo, non ha alcun potere di imporre la “sua”, essendo un esecutore della volontà del gruppo.

Nello stesso tempo, però, non è possibile deliberare a maggioranza un obbligo per i condomini di pulire le scale in proprio o di pagare qualcuno che lo faccia in propria vede. Si tratterebbe di imporre un onere eccessivo che peraltro viola le regole del codice civile secondo cui la ripartizione delle spese condominiali deve avvenire secondo millesimi. Questo però non significa che alla legge non si possa derogare, ma perché ciò avvenga è necessaria l’unanimità.

Serve dunque il consenso di tutti i condmini per decidere se alla pulizia delle scale deve pensarci il singolo condomino quando è il suo turno o affidare il compito a terzi a proprie spese. È conseguentemente nulla la delibera condominiale approvata a maggioranza che modifica i criteri legali o del regolamento di riparto delle spese necessarie per servizi nell’interesse comune  (criteri come detto basato sul principio proporzionale dei millesimi); essa incide incide sul diritto individuale del singolo attraverso l’imposizione di un obbligo di “fare”.

In questo modo la Cassazione ha accolto il ricorso di un condomino, proprietario di un appartamento in uno stabile ove l’assemblea aveva deciso di porre a carico del singolo l’obbligo personale di provvedere alla pulizia delle scale o di affidarle a un terzo a proprie spese.

Secondo la giurisprudenza più recente, ricorda poi la Corte, «la ripartizione della spesa per la pulizia delle scale va effettuata in base al criterio proporzionale dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono e trova la propria ratio nella considerazione di fatto che «i proprietari dei piani alti logorano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani bassi».

L’obbligo di provvedere alle pulizie condominiali in proprio comporta non solo l’obbligo di sostenere le spese connesse a tale attività (non fosse altro per acquistare gli attrezzi necessari come scope, strofinacci e detergenti), ma anche tutti gli obblighi di fare connessi alle modalità esecutive dell’attività di manutenzione. In alternativa è vero che ci si può valere dell’opera di terzi, come la colf personale, ma si tratterebbe di far ricadere un costo comune sul singolo. Un sacrificio così gravoso dei diritti dei proprietari si può ammettere solo se c’è il consenso di tutti i condomini che va quindi espresso in apposita convenzione. Tale consenso fungerebbe da “autolimitazione” e potrebbe essere ammesso dalla legge.

Come tutti i criteri legali di ripartizione delle spese condominiali, anche quello inerente alle spese di pulizia e di illuminazione delle scale, prosegue l’ordinanza, «può essere derogato mediante convenzione modificatrice della disciplina codicistica contenuta o nel regolamento condominiale “di natura contrattuale”, o in una deliberazione dell’assemblea approvata all’unanimità da tutti i condomini». È in ogni caso necessario, perché sia giustificata l’applicazione di un criterio di ripartizione delle spese diverso da quello legale, commisurato alla quota di proprietà di ciascun condomino, che la deroga convenzionale sia prevista espressamente.

Fonte : www.laleggepertutti.it