Consiglio di condominio: le decisioni vanno rispettate?
Bisogna pagare le spese per i lavori decisi dal consiglio di condominio? Ecco le funzioni.
La domanda che spesso ci si pone, in tali ipotesi, è la seguente: «Vanno rispettate le decisioni del consiglio di condominio?». Ecco qual è la corretta risposta.
Consiglio di condominio: cos’è?
Il consiglio di condominio è un organo previsto (ma non disciplinato) dal Codice civile. In particolare, l’articolo 1130-bis Cod. civ. stabilisce che: «L’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo».
Il consiglio di condominio è un organo di raccordo fra condomini e amministratore.
Maggioranza per la costituzione del consiglio di condominio
Il consiglio di condominio può essere nominato dall’assemblea con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 500/1000 [1]. È composto da un certo numero di condomini (almeno tre negli edifici con almeno 12 unità immobiliari). Generalmente, vi è un consigliere per ogni scala (il cosiddetto caposcala) o edificio (nel caso del supercondominio).
Funzioni del consiglio di condominio
Il consiglio di condominio è in un certo senso la cinghia di trasmissione fra i condomini e l’amministratore, o anche fra i condomini e l’assemblea, nel senso che cerca di filtrare le esigenze, le proposte, ed eventualmente le lamentele, dei condomini e degli inquilini abitanti nella scala o nell’edificio di competenza dei singoli componenti il consiglio, per sottoporle agli organi canonici: l’assemblea e l’amministratore, nei cui confronti ha una funzione di controllo e di stimolo.
Il consiglio può anche collaborare con l’amministratore, coadiuvandolo nell’espletamento delle sue molteplici incombenze: si pensi alla preparazione di un capitolato di appalto o all’analisi dei preventivi quando si tratti di appaltare un’opera o un servizio, anche se la scelta spetta all’assemblea.
Altra funzione del consiglio di condominio è quella consultiva: quella, cioè, di dare pareri all’amministratore. In questo ambito, il regolamento potrebbe, rifacendosi al diritto amministrativo, prevedere pareri facoltativi e pareri obbligatori. I pareri facoltativi sono quelli che l’amministratore è libero di chiedere o meno e, dopo averli chiesti, di seguirli oppure no. I pareri obbligatori sono invece quelli che devono essere chiesti ma che possono non essere seguiti. La carica di consigliere di condominio non prevede compenso.
Lavori deliberati dal consiglio di condominio: le spese vanno pagate?
Il consiglio di condominio non ha funzioni decisionali e soprattutto non può impegnare il condominio in spese che non siano prima passate dal voto dell’assemblea. E ciò vale sia per le spese ordinarie che, a maggior ragione, per quelle straordinarie. Dunque, solo una delibera assunta dall’assemblea risulta essere vincolante per i condòmini, in quanto dalla stessa deliberazione deriva l’obbligo dei singoli partecipanti di contribuire alle relative spese.
Di conseguenza, in mancanza di una preventiva approvazione assembleare dei lavori di manutenzione – e salvo il caso dell’urgenza – l’amministratore di condominio non può riscuotere dai condòmini i contributi per spese decise dal consiglio di condominio.
A tale riguardo, la Corte di Cassazione ha stabilito che [2] «il versamento delle spese che il condomino esegua in favore del condominio prima che sia individuabile, nei termini indicati, una completa definitiva e deliberazione di approvazione dell’intervento di manutenzione straordinaria ben può… configurare un pagamento indebito», ovvero che il pagamento eseguito dal condomino – in assenza di deliberazione – risulta essere non dovuto e, conseguentemente, l’amministratore dovrà restituire ciò che è stato pagato.
Resta sempre la possibilità per l’assemblea di ratificare anche a posteriori le decisioni del consiglio di condominio, con conseguente sanatoria della relativa spesa straordinaria.
In una seconda occasione la Suprema Corte [3] ha stabilito che «l’amministratore del condominio… non può stipulare un contratto che sia idoneo a vincolare i condòmini nei confronti di un terzo, se non abbia ricevuto l’autorizzazione da una deliberazione dell’assemblea che, con le maggioranze prescritte, abbia fissato i limiti precisi dell’attività negoziale da svolgere».
Quindi, se manca una vera e propria deliberazione assembleare di approvazione dei relativi lavori, la decisione assunta dal consiglio del condominio deve ritenersi illegittima e, conseguentemente, l’eventuale pagamento posto dal condomino non è dovuto (se già effettuato deve essere restituito).