Che succede se il condominio non paga i debiti?

Il creditore del condominio può decidere di agire contro il conto corrente del condominio o contro i singoli condomini, ma prima nei confronti dei morosi.

Se il condominio non paga i propri debiti i creditori possono agire e ottenere, dal giudice, un decreto ingiuntivo. I veri problemi, però, arrivano proprio in questa fase ossia quando, scaduti i 40 giorni di tempo dalla notifica del decreto, senza che sia intervenuta alcuna opposizione, è necessario procedere al pignoramento. Quali beni può aggredire il creditore? Deve innanzitutto rivolgersi a quelli del condominio o può agire direttamente nei confronti dei singoli condomini? E quali di questi saranno i primi a subire l’esecuzione forzata? A spiegare che succede se il condominio non paga i debiti e, più nel dettaglio, un decreto ingiuntivo, è una recente sentenza della Cassazione . Ma procediamo con ordine e facciamo un esempio.

Se il creditore del condominio non viene pagato

Immaginiamo che la ditta delle pulizie delle scale di un edificio non venga pagata da diversi mesi. Dopo aver tentato le vie buone e aver più volte sollecitato l’amministratore, decide di passare la pratica all’avvocato e, così, ottiene dal tribunale un decreto ingiuntivo nei confronti del condominio. L’amministratore ne informa l’assemblea, ma i condomini – consapevoli di essere nel torto – decidono di non opporsi. Così, come previsto dalla legge, il decreto ingiuntivo dopo 40 giorni diventa definitivo. A questo punto il creditore decide di procedere con il pignoramento; tuttavia già sa che sul conto corrente del condominio c’è una cifra esigua, di certo non sufficiente a coprire le fatture non pagate. Pertanto, decide di iniziare un pignoramento contro uno dei condomini, il più facoltoso. A lui blocca il conto corrente per una cifra pari all’intero proprio credito per come quantificato dal giudice nel decreto ingiuntivo. Il condomino però si oppone al pignoramento, sostenendo di aver pagato all’amministratore la propria quota, in millesimi, relativa alle spese dovute alla pulizia delle scale. Chi dei due ha ragione? Sicuramente il condomino, ed ecco perché.

Che può fare il creditore del condominio se non viene pagato

Se un condominio non paga un decreto ingiuntivo, il creditore può, a propria insindacabile scelta, decidere di attaccare i beni del condomìnio medesimo (ad esempio il conto corrente) o quelli dei singoli proprietari degli appartamenti (ad esempio con il pignoramento della casa, della pensione, dell’affitto, dello stipendio, ecc.). In quest’ultimo caso, però, il creditore non è autorizzato a chiedere l’intero importo del debito complessivo a un singolo condomino, ma può agire solo nei confronti di ciascuno di essi per una quota pari ai rispettivi millesimi di proprietà. Insomma, per recuperare l’intero credito deve rivolgersi a tutti i condomini.

Non è tutto. Il creditore deve prima pignorare i beni dei condomini morosi, ossia di quelli che non hanno pagato le quote relative al debito per cui è stato chiesto il decreto ingiuntivo e poi, eventualmente, gli altri. L’elenco dei primi gli viene consegnato dall’amministratore di condominio. L’amministratore infatti deve comunicare ai creditori del condominio (fornitori, manutentori, ecc.) che non risultano soddisfatti e che lo interpellino, i dati dei condomini morosi.

Ciò permette ad essi di agire contro i morosi in maniera diretta, dal momento che non possono agire contro i condomini in regola se non dopo il tentativo di escussione dei primi.

L’amministratore è obbligato a fornire tale comunicazione e non può opporre, a giustificazione di un eventuale rifiuto, la tutela della privacy dei condomini morosi.

I condomini in regola con i pagamenti sono (momentaneamente) salvi

Alla luce di quanto abbiamo appena detto, chiariamo in pillole che succede se il condominio non paga un decreto ingiuntivo:

il creditore può decidere di agire, anziché contro il condominio, contro i singoli condòmini;
l’amministratore deve comunicare ai creditori del condominio (fornitori, manutentori, ecc.) che non risultano soddisfatti e che lo interpellino, i dati anagrafici dei condomini morosi rispetto alla fattura per la quale il creditore agisce. Se ad esempio un condomino ha pagato la propria quota relativa alla ditta delle pulizie ma non quella del fornitore dell’acqua, non può subire – almeno in un primo momento – il pignoramento da parte della prima;
i creditori devono agire prima contro i condomini morosi, e solo in caso di insuccesso, possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti (cosiddetto «obbligo di preventiva escussione dei morosi»);
se il creditore insoddisfatto si rivolge contro i condomini in regola senza aver agito prima contro quelli morosi è possibile proporre opposizione al pignoramento;
se il creditore, dopo aver agito contro i condomini morosi, non è ugualmente riuscito a recuperare il proprio credito (cosa praticamente impossibile perché, a tutto voler concedere, potrebbe sempre pignorare loro la casa), può pignorare i beni del singolo condomino ma solo in proporzione alla propria quota millesimale (cosiddetta regola della «responsabilità parziaria» e non solidale ). I creditori del condominio quindi non possono agire per l’intero credito nei confronti di uno o più condomini in regola, ma possono pretendere il pagamento della loro quota di debito rapportata alla misura della loro quota di proprietà.

Secondo la Cassazione, quindi, il creditore è legittimato ad agire verso il singolo condomino per una cifra non superiore ai millesimi dallo stesso posseduti e solo fino a quando questo non abbia adempiuto al pagamento della propria quota.

Pertanto, nell’esempio che abbiamo fatto in apertura, il condomino ha corrisposto la propria quota all’amministratore e come tale non poteva essere considerato ancora debitore verso il ricorrente.

Fonte : https://www.laleggepertutti.it/164560_che-succede-se-il-condominio-non-paga-i-debiti