Amministratore di condomino: quando l’appropriazione indebita?

Solo dopo la cessazione del mandato a seguito di revoca o rinuncia e la sostituzione con il nuovo amministratore inizia a decorrere il termine di prescrizione per il reato.

Condomìni più tutelati dagli amministratori infedeli che si impossessano del denaro dei proprietari e, anziché versarlo sul conto comune, se lo mettono in tasca o, al contrario, prelevano denaro dal conto condominiale per spenderlo per proprie esigenze: difatti, in questi casi scatta l’appropriazione indebita e la prescrizione del reato inizia a decorrere non quando avviene l’azione in sé (ad esempio dal singolo prelievo dal conto corrente condominiale), ma da quando l’amministratore cessa il suo incarico (sia che ciò avvenga per revoca o rinuncia del mandato). Con la conseguenza che i condòmini avranno molto più tempo per agire penalmente nei confronti dell’amministratore infedele. È quanto chiarito dalla Cassazione con una recente sentenza [1].

La Cassazione esordisce chiarendo che va di certo condannato perappropriazione indebita [2] l’amministratore che, durante il proprio incarico, si appropria di somme di pertinenza del condominio; integra infatti il reato dell’appropriazione indebita, la condotta dell’amministratore condominiale se dal rendiconto prodotto emergono spese personali – e quindi per usi estranei all’amministrazione condominiale – effettuate con i soldi derivati dalle quote condominiali.

Tuttavia il reato non si consuma subito, ossia al compimento materiale dell’illecito, ma solo al passaggio di consegne col successivo amministratore, quindi quando le giacenze di cassa non vengono trasferite al nuovo professionista. Infatti “avendo l’amministratore la detenzione – per conto del condominio – delle somme di pertinenza del condominio sulle quali opera attraverso operazioni in conto corrente, solo al momento della cessazione del mandato si consuma l’appropriazione indebita. Ed è dunque da questo momento che scatta il calcolo della prescrizione.

Per esempio, nel caso di una pluralità di azioni illecite, compiute durante il mandato, con cui l’amministratore abbia, a più riprese, prelevato somme dal conto condominiale per trasferirle sul proprio o per spenderle per fini personali, la prescrizione del reato non si verifica in base a conteggi diversi per ciascun singolo episodio, ma inizia a decorrere, per tutti gli episodi, solo a partire dalla cessazione dell’incarico. Questo significa che i condomini hanno più tempo per agire penalmente ed, eventualmente, costituirsi parte civile nell’azione penale e ottenere il risarcimento del danno oltre alla restituzione delle somme illegittimamente spese o trattenute.

Questi concetti vengono espressi, in parole più tecniche, nella sentenza in commento [3]. Secondo la Cassazione, infatti, “il delitto di appropriazione indebita è reato istantaneo che si consuma con la prima condotta appropriativa e, cioè nel momento in cui l’agente compia un atto di dominio sulla cosa con la volontà espressa o implicita di tenere questa come propria”. Tradotto in termini più semplici, significa che l’appropriazione indebita scatta non semplicemente quando si entra in possesso di un bene o di denaro altrui, ma solo se il possessore compie un comportamento indice della sua volontà di comportarsi come se detta cosa fosse ormai sua e quindi di disporne liberamente, senza chiedere autorizzazioni al legittimo titolare [4]. Nel caso dell’amministratore di condominio non basta quindi prelevare somme dal conto del condominio e trasferirle sul proprio, ma è necessario anche che, terminato il mandato, dette somme non vengano più restituite al condominio (mediante ad esempio la consegna al nuovo amministratore).

L’appropriazione indebita della documentazione del condominio

Secondo la Cassazione [5], si configura il delitto di appropriazione indebita per l’ex amministratore che non riconsegna ladocumentazione al condominio reputandosi ancora in carica dopo la revoca. Per la configurazione del delitto di appropriazione indebita basta infatti che l’ingiusto profitto sia potenziale, non essendo necessario che esso si realizzi effettivamente; il che emerge pacificamente dal rilievo che la norma richiede solo che il soggetto attivo agisca “per procurare a sé o ad altri un ingiusto profitto”. In altre parole basta il mero intento di procurare a sé o ad altri un ingiusto profitto, a prescindere dalla concreta sua realizzazione. Infine, l’ingiusto profitto non deve necessariamente connotarsi in senso patrimoniale. (Nel caso di specie, correttamente i giudici del merito hanno ravvisato il fine di profitto perseguito dall’odierno ricorrente nel fatto di continuare ad amministrare il condominio, il che lo poneva (e ciò non costituisce mera ipotesi, ma oggettiva constatazione) in condizioni di accampare ulteriori pretese o comunque di rendere più difficoltosa (se non di paralizzare) l’amministrazione del condominio stesso, giacché l’ex amministratore continuava a considerarsi amministratore del condominio).

L’appropriazione indebita: cos’è?

Ricordiamo che esistono due diverse forme di appropriazione indebita:

• l’appropriazione indebita semplice: tale reato è integrato da chiunque, per procurare a sé o ad altri un ingiusto profitto, si appropria il denaro o la cosa mobile altrui di cui abbia, a qualsiasi titolo, il possesso;
• l’appropriazione indebita aggravata: tale reato è integrato: se il fatto è commesso su cose possedute a titolo di deposito necessario, quando il comportamento riveli un abuso di autorità o di relazioni domestiche, ovvero un abuso di relazioni di ufficio, di prestazione d’opera, di coabitazione, o di ospitalità.

La condotta richiesta dal Legislatore all’agente per l’integrazione del reato di appropriazione indebita deve mirare a procurare a sé o ad altri un ingiusto profitto.

Non sussiste il profitto ingiusto, richiesto per l’integrazione del reato, quando l’appropriazione sia realizzata in accordo con la volontà del titolare dei beni che sono oggetto della condotta.

Il possesso dei beni oggetto materiale della condotta di appropriazione da parte del soggetto attivo è costitutivo del delitto di appropriazione indebita: il reato, infatti, ha come presupposto che l’autore abbia, antecedentemente, il possesso della cosa a qualsiasi titolo.

La nozione di possesso rilevante ai fini della configurabilità del reato diappropriazione indebita, tuttavia, non coincide con quella prettamente civilistica, ma ha un contenuto più ampio ed autonomo, tale da comprendere ogni ipotesi di detenzione, a qualsiasi titolo, che consenta una signoria immediata sulla cosa al di fuori della diretta sorveglianza e disponibilità della stessa, anche discontinua e mediata, da parte del proprietario o di altri che vi abbiano un maggiore potere giuridico.

Per la sussistenza del reato, è necessario che la ritenzione della cosa si manifesti all’esterno in una condotta positiva, dotata di significato non equivoco, che riveli la volontà di affermazione del dominio sulla stessa. Difatti, l’omessa restituzione della cosa non realizza l’ipotesi di reato diappropriazione indebita se non quando si ricollega oggettivamente ad un atto di comportamento paragonabile a quello che avrebbe potuto porre solo il proprietario e soggettivamente all’intenzione di convertire il possesso in proprietà, rifiutando la restituzione senza alcuna legittima ragione e, dunque, per sola volontà di appropriazione.